Utilice esta calculadora para generar un plan de amortización de su hipoteca actual. Rápidamente, vea cuánto interés pagará y el saldo del capital que tomó prestado. ¡Inclusive, usted puede determinar el impacto de cualquier pago de capital por adelantado! Cuota que incluye: capital, tasa de interés, impuestos sobre la propiedad y seguro sobre el valor de la propiedad.
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La siguiente tabla muestra las tasas hipotecarias actuales a 30 años disponibles en Cambridge. Puede usar los menús para seleccionar otras duraciones de préstamos, modificar el monto del préstamo o cambiar su ubicación.
La hipoteca para la vivienda es un préstamo que se utiliza para comprar, financiar de nuevo o reformar el mismo inmueble que garantiza el préstamo. Conseguir la mejor oferta posible conlleva un esfuerzo de investigación del mercado, comparación de propuestas, evaluación de promesas, seguridad acerca de la estabilidad económica a mediano y largo plazo, confianza en uno mismo y fe en el futuro. Una vez que se toma la decisión, hay que prepararse para negociar las cláusulas de un contrato, con el objetivo de ahorrar. No hay que apresurarse ni mostrar desesperación si se busca la ventaja de un ahorro de miles de dólares.
Solicitar un préstamo en el que se compromete la propia vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de una persona. Hay que tener la mayor certeza posible de que se podrá pagar esta deuda a largo plazo. Por eso es aconsejable hacer una investigación previa sobre el funcionamiento de este sector, tomando en cuenta las variaciones en los distintos estados de los Estados Unidos y la situación del mercado inmobiliario en el momento en que se piensa hacer la solicitud.
El análisis de las posibilidades actuales no tiene que ser engorroso. En Internet, cualquiera puede valerse de cientos de páginas. Quizá las más significativas sean las que comparan ofertas y las de las propias instituciones financieras y compañías hipotecarias. Los periódicos locales tienen precios asequibles y suelen contener bastante información sobre las ofertas disponibles. Las áreas de hemeroteca de las librerías locales reciben variedad de periódicos y revistas especializadas donde puede disponerse de más información.
Una búsqueda más directa conduce a las entidades que disponen de préstamos hipotecarios para la vivienda. Se puede consultar a sus agentes, personalmente o por teléfono, para completar información relevante y actualizada sobre sus propuestas. Entre estas entidades existe una enorme variedad, autorizadas todas a operar en el negocio de los bienes raíces. Los bancos siguen siendo las instituciones más relevantes del sector. Entre ellos hay bancos de servicios múltiples o de ahorros y préstamos que ofrecen este tipo de créditos, como también bancos hipotecarios especializados en préstamos a la vivienda. También hay una gran cantidad de cooperativas, empresas constructoras, agencias inmobiliarias y corredores de hipotecas. Surgidas especialmente en momentos de bonanza, muchas de esas organizaciones llegan a consolidarse localmente, apoyándose en la actualidad en las posibilidades de Internet.
Obtener una hipoteca de tasa fija
El factor más importante a tener en cuenta es la tasa de interés. No solamente la tasa actual, sino la promesa de que sea fija para garantizar la certeza en los cálculos y la estabilidad en los pagos. Distintas compañías tienen ofertas diferentes para hipotecas de 15, 20 o 30 años, que son las más usuales. Las tasas de interés se calculan anualmente.
La tasa fija es preferible a la variable por la certeza en los pagos. No obstante, hipotecas con tasas de interés variable pueden ser muy atractivas y motivar el querer conocerlas. En ese caso sería bueno conocer cuándo, cómo, en qué circunstancias o bajo cuáles condiciones puede ajustarse la tasa. No sea que más adelante sobrevenga la desagradable sorpresa de constantes variaciones e incrementos. Quizás un presupuesto menguante no resista este tipo de hipotecas, que en ocasiones puede suponer un aumento de cientos de dólares en el pago mensual. Sigue quedando la opción de las tasas fijas, que aunque sean en ocasiones más onerosas, tienen la ventaja de la certidumbre.
El binomio ideal es el de menores intereses al más largo plazo. No obstante, cuando la ocasión lo permite o para aquellas personas que no se sienten a gusto con deudas pendientes, también se puede pagar tan pronto como sea posible, siempre y cuando se puedan adelantar los pagos y hacerlo sin penalización, lo cual debería conocerse antes de firmar el contrato. Pues por aliviador que sea poder pagar una deuda por adelantado, irónicamente a veces el contrato no lo consiente o sale más caro que ajustarse al plazo inicialmente convenido.
El pago inicial es otra cuestión importante. Las leyes no prohíben que una entidad cobre, como pago inicial del préstamo, hasta el 20% del valor total de la hipoteca. En el caso de la compra de una vivienda, esto es igual a cobrar una cuota inicial de una quinta parte del costo de la vivienda. La dificultad de desembolsar tanto dinero en un primer pago ha llevado a muchas compañías a flexibilizar sus ofertas con el cobro de un pago más reducido. Este primer pago, por su cuantía, sigue siendo el mayor reto del deudor. Sin embargo, el monto a pagar varía por cada prestamista.
A veces va a necesitarse un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) para proteger al acreedor contra impagos o atrasos. Es posible saber y debería averiguarse a cuánto asciende la deuda y de cuánto serán las cuotas mensuales al añadir este seguro, el cual no tiene por qué mantenerse necesariamente durante todo el tiempo de vida del préstamo, por lo que también hay que preguntar hasta cuándo se mantendrá.
Se llama hipoteca calificada (Qualified Mortgage, o QM por sus siglas) al mejor tipo de crédito hipotecario que se puede conseguir en los Estados Unidos. Es un crédito hipotecario garantizado. Ante todo se exige al prestamista verificar si el solicitante tiene capacidad de pago antes de poder conceder el préstamo. Esto así para seguridad del propio prestatario, que de esa manera no verá cernirse sobre su propiedad inmobiliaria la amenaza de acreedores descuidados u oportunistas. Derivada de una ley reciente del Congreso, existe una “regla de la capacidad de pago”, cuyo cumplimiento, desde un principio en el año 2014, está a cargo de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés).
La protección del deudor es el propósito de la hipoteca calificada. Además de ofrecer la garantía de que el préstamo será pagable por la capacidad de pago, también se asegura de que el contrato sea más justo, inteligible y seguro. Por ejemplo, vigila que exista un equilibrio entre los ingresos y la cantidad de dinero que se destina al pago de deudas, incluyendo el pago del préstamo. Prohíbe los períodos de pago del interés solo, que es aquella característica posibilitada en otros préstamos en la que las partes han convenido que durante un determinado período las cuotas pagadas sean únicamente por concepto de interés y no de capital, que se pagará posteriormente, en cuotas o en un solo pago.
En la hipoteca calificada se prohíben la amortización negativa y el pago global. Deja de ser calificado el préstamo cuyo pago toma más de 30 años. El prestamista puede cobrar puntos y tarifas u honorarios iniciales, pero en cantidades estrictamente limitadas por las autoridades de acuerdo con unos valores administrados por la CFPB.
En cuanto a la amortización negativa y el pago global, estas características son tan importantes en un préstamo que por sí mismas determinan tipificaciones propias. En el crédito de pago global las partes acuerdan que el deudor pague cuotas reducidas durante toda la vigencia del crédito, con tal de que su último pago sea cuantioso. El prestatario tiene que asegurarse de que podrá pagar esa última cantidad significativa antes de firmar el contrato.
Con la amortización negativa del préstamo, el capital adeudado aumenta aunque se paguen las cuotas regularmente y eso ocurre durante un tiempo pactado. En tanto que en el préstamo de solo intereses el deudor va a pagar los intereses únicamente durante un tiempo, tras el cual puede pagarse el capital adeudado en un solo pago, financiarlo otra vez si es posible o pagarlo en cuotas, que generalmente son mayores que las de los intereses.
Según la manera de pagar los intereses, los créditos hipotecarios pueden ser de tasa fija o de tasa variable o ajustable. En el crédito hipotecario de tasa de interés fija, por acuerdo entre el prestamista y el prestatario, la tasa de interés es invariable. Ni el comportamiento del mercado ni ningún otro factor influye en ella. Como se ha dicho, tiene la ventaja de que es posible saber cuánto se pagará durante la vigencia del préstamo, lo cual permite hacer cálculos, predicciones, planes y presupuestos contando con esa información. Intrínsecamente no presenta hándicap, pero sí cuando se le compara con el préstamo de interés variable, pues no se beneficia de las caídas en las tasas de interés.
Por su parte, la tasa de interés variable fluctúa con los cambios del mercado. El interés puede subir o bajar, por lo que en principio es como una lotería. Por eso, para hacer más atractivo este tipo de crédito, las entidades no dudan en ofrecer muchas veces una tasa inicial más baja que la del crédito de tasa fija.
La compañía que otorga el crédito hipotecario no es necesariamente la que lo conserva y administra. Con frecuencia, los derechos de administrar las hipotecas se compran y se venden en el mercado actual. Por eso es probable que la empresa que recibe las cuotas no sea la misma que la que ha otorgado el préstamo. La transferencia de la administración tiene que ser notificada al prestatario, quien recibe dos avisos. Un primer aviso ha de provenir del administrador actual con 15 días de antelación. La transferencia se hace efectiva en el momento en que el prestatario realiza el pago de la siguiente cuota al nuevo administrador, quien procede a enviarle el segundo aviso, posterior a la transferencia, para confirmar que ha recibido el pago de la cuota.
Nada impide que la entidad prestamista programe la transferencia antes de suscribir el contrato hipotecario con el deudor, en cuyo caso puede entregar el aviso de transferencia en el momento de cierre de la operación. El administrador cobra las mensualidades acordadas en el contrato, sin cambiar nada, y acredita los pagos a la cuenta del deudor, a quien está obligado a entregar anualmente un estado de cuenta sin costo alguno.
La relación con el administrador del préstamo hipotecario es importante y muchas veces delicada. La copia de toda comunicación enviada al administrador y recibida de este sirve para verificar hechos, comprobar datos, impugnar el cobro de cargos por error o resolver disputas. Por eso es buena idea guardar toda esa información, así como mantener una comunicación ágil con el administrador y aclarar cualquier duda en todo momento. Las controversias se ventilan por escrito, y nunca debe cometerse el error de suspender los pagos o hacer pagos parciales para descontar cantidades en disputa. El administrador, según su política y las normas vigentes, puede declarar la mora del deudor por esa causa y proceder con la ejecución de la hipoteca.
Toda propiedad inmobiliaria tiene que tener un seguro de propiedad obligatorio. Un gravamen no la exonera. Si el deudor de una hipoteca no ha asegurado la vivienda, el administrador del préstamo puede comprar una póliza y cargarla a la cuenta de dicho deudor. A la cobertura así obtenida se le llama seguro forzoso (force-placed insurance). Vale la pena tener el seguro obligatorio debido a que el seguro forzoso tiene la desventaja de que es más caro y brinda una cobertura menor.
Diferente es el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que el acreedor, para protegerse, solicita al deudor en determinadas situaciones en que considera que se requieren garantías extraordinarias para asegurar los pagos.
La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) tiene programas de garantía de préstamos. Por sí misma, la FHA no presta, sino que asegura el préstamo, para que el beneficiario disfrute de pagos iniciales y costos de cierre más bajos, de manera que puedan calificar las personas que sin esta intervención serían inelegibles como prestatarias. Con frecuencia los montos de estos créditos son inferiores a los de los créditos hipotecarios no garantizados.
La negociación del crédito hipotecario, conocido como re-financiamiento de la hipoteca, es una alternativa muy socorrida cuando el prestatario tiene la intención de cumplir con el acuerdo y entiende que lo único que necesita es una variación en los términos y condiciones. Como resultado de los reajustes, la deuda originaria queda sustituida por un nuevo préstamo en el que fundamentalmente, por lo general, se modifica la duración del crédito, se reduce la tasa de interés y se consolidan deudas, lo que implica el pago total de la hipoteca anterior como requisito necesario para acceder al nuevo crédito, cuyos recursos en parte se usan para saldar la deuda precedente.
El deudor incurre en mora cuando se atrasa en el pago de una o más mensualidades. Cuando aparecen dificultades para pagar el crédito, lo peor que se puede hacer es inmovilizarse, replegarse o evadir. Ante todo hay que acudir inmediatamente a la entidad prestamista y ser franco en explicar las dificultades al agente a cargo. El objetivo de esta visita es negociar de nuevo los términos y condiciones del contrato mediante un acuerdo que permita pagar. Generalmente el acreedor presta aquiescencia a esta iniciativa. La ejecución hipotecaria comienza con una notificación, que sin embargo no impide comunicarse y negociar con el ejecutante para obtener un nuevo acuerdo que permita salvar la vivienda.
Otra razón para mantener al acreedor informado es la de hacerle saber al administrador del crédito hipotecario que el deudor sigue viviendo en la propiedad hipotecada. De ese modo es posible tranquilizarlo, a la vez que se evita que quiera imponer servicios relacionados con el cumplimiento del pago, lo que significa inspeccionar la propiedad para asegurarse de que el propietario sigue viviendo en ella y, si no es así, ocuparse entonces de su mantenimiento, lo que genera unos cargos al propietario que, en caso de que sobrevenga la ejecución hipotecaria, se suman a los gastos judiciales que encarecen la deuda en miles de dólares.
Si no es suficiente o si no es posible terminar con la mora, se puede acudir a cualquier agencia independiente autorizada. Su ayuda es útil sobre todo para planificar un plan a partir de las opciones posibles, entre las que se encuentran las pautas para negociar la deuda de nuevo, para reducir o suspender los pagos o para abonar cuotas atrasadas.
Por su parte, el Programa Hacia una Vivienda Más Asequible (Making Home Affordable) ofrece ayuda con la hipoteca, especialmente para cumplir con los pagos y evitar la ejecución hipotecaria. Es un programa oficial del Departamento del Tesoro en unión con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Suya es la iniciativa del Programa de Modificación Casa Asequible (HAMP, por sus siglas en inglés), cuyo objetivo es aplicar mecanismos de abaratamiento de las cuotas mensuales de los prestatarios para que estos puedan cumplir con el pago. Esto se logra reduciendo la tasa de interés, alargando el período de vigencia del contrato y disminuyendo el capital, incluso hasta el indulto, siempre que el prestatario y el crédito hipotecario cumplan con ciertas condiciones.
Organismo importante es el Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda (NCSHA, por sus siglas en inglés). Es la autoridad nacional en temas de financiación de viviendas y alberga el directorio de Agencias de Financiación de Viviendas (HFA, por sus siglas en inglés). Estas agencias constituyen una red nacional que resuelve dudas y responde preguntas acerca de la financiación de viviendas.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) autoriza y auspicia una amplia red nacional de consejeros de vivienda, que son agencias de asesoramiento de propietarios. En las consultas, que son gratuitas y que pueden ser en persona o por teléfono, se ofrece consejos para evitar la ejecución hipotecaria, pero también ante procesos de etapas más tempranas, como cuando se está decidiendo comprar o alquilar una casa. Estos establecimientos analizan la situación de cada persona o familia por separado antes de proponer opciones como la posible negociación de la hipoteca con la entidad hipotecaria por medio de los programas gubernamentales o la ayuda necesaria para evitar la ejecución.
La importancia del trabajo del HUD es evidente, especialmente en tiempos de crisis como la de los créditos hipotecarios de alto riesgo (crisis de las hipotecas subprime), cuando más gente temió perder el empleo, el sistema financiero se tambaleó, las ejecuciones inmobiliarias se pusieron de moda y mucha gente quedó en la calle o corrió el riesgo de perder su casa.
Un régimen especial de programas federales de ayuda protege a los veteranos y sus dependientes. Es administrado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés).
Mediante el procedimiento legal de ejecución hipotecaria, el acreedor desaloja al deudor que ha dejado de pagar el préstamo hipotecario, embarga la vivienda, la subasta, cobra la deuda y devuelve la diferencia del precio al deudor. Si la deuda es mayor que el precio de la propiedad, el acreedor, mediante orden judicial, persigue al deudor para que pague la diferencia.
El mejor intento posible de detener y revertir este dramático procedimiento es con tres acciones, tan importantes como necesarias. La primera y más importante de ellas es comunicarse, cuanto antes mejor, con la entidad acreedora y adelantarse a explicarle los problemas que han impedido los pagos, exponer la situación financiera actual y prepararse para hacer un compromiso mediante un plan o acuerdo de pago. La segunda decisión es la más fácil. Simplemente hay que permanecer viviendo en la propiedad. De ese modo no solo no se le dan razones al administrador del préstamo para tomar acciones, sino que el administrador puede calificar para recibir ayuda. Esto lleva a la tercera acción que es necesario tomar. Es recomendable buscar ayuda contactando a una de las tantas agencias de asesoramiento en temas de vivienda que, aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), se encuentran esparcidas por todo Estados Unidos en espera de ayudar de manera gratuita.
El único patrimonio de mucha gente es la vivienda, que además es el símbolo por excelencia de su arraigo y estabilidad. Para la mayoría de la gente, la compra, re-financiación o remodelación de su vivienda es una de las decisiones más importantes en sus vidas. Y una de las más caras. Por otro lado, el negocio de los préstamos inmobiliarios implica a miles de compañías e individuos entre financiadores e intermediarios.
Con tanto dinero de por medio no faltan los timadores dispuestos a engañar en busca de riqueza fácil. Las autoridades estadounidenses toman muy en serio este tema tan sensible por sus implicaciones sociales y hace cuanto puede por alertar sobre las prácticas inescrupulosas, fraudulentas o abusivas de las compañías y de las personas que entran en el negocio para quedarse con la vivienda o el dinero de sus clientes.
Una herramienta recomendada por las autoridades a nivel federal es la Guía del Consumidor. Este manual gratuito contiene consejos acerca de la contratación de servicios y la compra o alquiler de productos y bienes, entre ellos una vivienda.
Cuando se desea una hipoteca para la vivienda, las personas a las que hay que acudir son un agente de bienes raíces, que hará las veces de intermediario y que facilitará la contratación, y una compañía prestamista, que será la que preste el dinero. Por eso, la Guía del Consumidor recomienda ante todo investigar los antecedentes de estos dos importantes actores del negocio inmobiliario. El propósito es saber si alguien ha presentado alguna queja contra ellos ante las autoridades de la Administración por práctica indecorosa, ilegal o abusiva.
Unos pocos aspectos importantes permiten informarse adecuadamente sobre las ofertas hipotecarias. La guía sugiere revisar las tasas de interés actuales, enfocándose en las tasas de hipotecas a 30, 20 y 15 años, que son la más comunes. Hay que informarse sobre la tasa de interés, sobre si la tasa de las ofertas ofrecidas es fija o ajustable, sobre los plazos para pagar y, muy importante, sobre los cargos y comisiones adicionales, que en un primer momento se pueden pasar por alto para tener después que pagar un alto precio. La indagación sobre los diferentes tipos de préstamo ayudará a saber cuándo, cuánto y cómo pagar.
La guía recomienda que esta información se obtenga de oferentes distintos con fines comparativos. En ese análisis puede ser de gran ayuda la hoja de cálculo para préstamos hipotecarios de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés).
En el momento de firmar, el contrato tiene que estar completo y su contenido tiene que ser leído, analizado y comprendido por el propietario que va a contraer la obligación. El evento relevante del proceso es la firma de la hipoteca. Por eso a la hora de firmar y en todo momento anterior hay que actuar con prudencia. La Guía del Consumidor advierte encarecidamente sobre las tácticas de ventas agresivas o de manipulación y engaño con fines de vender.
Según la guía, hay que estar alertas ante métodos de venta que pretenden precipitar un compromiso, como cuando el vendedor dice que es el único que puede ofrecer determinadas condiciones o que una oferta expirará pronto y es necesario apresurarse para aprovecharla. Ante la duda, la decisión más sabia podría ser tomar más tiempo para investigar y comparar cuanto sea necesario.
No hay que dejarse impresionar por agencias que dicen que cuentan con autorización o con apoyo estatal. Ese dato puede ser confirmado en los organismos públicos correspondientes.
Dos momentos se prestan al oportunismo de los embaucadores. En el primero este aprovecha la ilusión y la novedad que el negocio supone para el nuevo deudor. Su instante clave es el de la firma del contrato. El otro momento es el de la desesperación ante la inminencia o la simple posibilidad de una ejecución hipotecaria, cuando se necesita ayuda. Entonces pueden aparecer falsos salvadores que toman desprevenido a cualquiera con promesas que realmente no pueden cumplir. Su objetivo es engañar al propietario desesperado.
Por difícil que sea la situación, no se debe confiar de inmediato, antes bien hay que recelar de toda persona o entidad que prometa rescates a los propietarios de viviendas en proceso de ejecución o bajo amenaza de ejecución. También hay que desconfiar de quien dice que puede revisar el contrato y promete obligar al prestamista a modificar o anular las cláusulas, o que puede impedir o detener la ejecución hipotecaria, o que puede “re-negociar” la deuda o re-financiar la hipoteca.
Esas iniciativas no son negativas en sí mismas. Lo que ha de motivar la suspicacia es que se pretenda cobrar pago alguno por adelantado a cambio de esas gestiones. En muchos casos, el descaro de la estafa puede llegar a ser tan grande y evidente que la supuesta compañía que venía al rescate puede simplemente desaparecer tan pronto como recibe el elevado monto adelantado por el propietario en apuros. La comunicación debe cesar tan pronto como surja la pretensión de cargos por adelantado.
Las soluciones no siempre son tan fáciles, y el hacer creer lo contrario al deudor es ilusorio y supone la primera señal de alerta. Es mejor tener cuidado de las fórmulas fáciles y de las consignas fabulosas porque, en vez de llevar al salvamento de la vivienda, puede suponer el incremento de los gastos. Así, por ejemplo, no todo error anula un contrato, y no toda cláusula es necesariamente irrazonable, ilegal o abusiva porque lo diga un tercero.
En toda la nación se encuentran agencias certificadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) que ofrecen asesoramiento gratuito y personalizado. La repercusión social, el drama personal y familiar y la frecuencia de las ejecuciones hipotecarias han determinado al gobierno a habilitar una línea nacional de asistencia permanente de orientación gratuita. En casos extremos y bajo determinados términos, un plan de la Casa Blanca ayuda económicamente a propietarios imposibilitados de resolver serios problemas con sus hipotecas.
Según el Vigesimotercer Censo de los Estados Unidos de América, realizado por la Oficina del Censo en el año 2010, la población hispana en los Estados Unidos estaba distribuida entre los estados de la siguiente manera: un 27.8% vivía en California, 18.7% en Texas, 8.4% en Florida, 6.8% en Nueva York, 4% en Illinois, 3.8% en Arizona, 3.1% en Nueva Jersey, 2.1% en Colorado y el restante 25.4%, aproximadamente, vivía en el resto de la unión.
Entre las ciudades más populares se incluyen Miami, San Diego, Houston, San Antonio, el Paso, Dallas, Albuquerque, Tucson, Phoenix, los Ángeles, San José, Chicago, Nueva York y Las Vegas.
Existe una coincidencia directa entre el lugar de domicilio de las personas y el lugar de tenencia y propiedad de los bienes inmobiliarios. Es obvio suponer que es en los mencionados estados donde la población hispana necesita comprar, arrendar e hipotecar más viviendas porque es allí donde vive la mayoría de ellos.
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