Économie liée au refinancement d'une hypothèque

Tout savoir sur le refinancement hypothécaire au Canada

Choisir la bonne hypothèque pour mieux la refinancer

Le refinancement consiste à rembourser le crédit avant terme. Le remboursement par anticipation d'une hypothèque donne lieu, en principe, à des pénalités. Cependant, certaines clauses peuvent prévoir des privilèges pour paiement anticipé. Plus ces privilèges sont souples, plus l'emprunteur a de marge de manœuvre pour payer au-delà de ses paiements réguliers. Mais cela ne concerne que l'hypothèque fermée. Car dans le cas de l'hypothèque ouverte, la souplesse est de rigueur.

Comment et pourquoi rembourser son hypothèque plus tôt ?

L'emprunteur peut effectuer deux manières de faire des paiements anticipés.

• Faire des paiements supplémentaires: L'augmentation du montant des versements n'est pas forcément perceptible à court terme, mais elle a un impact positif à la fin du terme. En effet, l'emprunteur rembourse quelques années plus tôt que prévu et, chose très importante, réalise des économies sur les intérêts.
• Payer un montant global: Le paiement d'un capital, en plus des paiements réguliers, doit être prévu par les clauses du contrat d'hypothèque. Ce sont celles-ci d'ailleurs qui plafonnent le montant de la somme pouvant être versée. Il va de soi que le dépassement de ce seuil critique donne lieu à une pénalité pour paiement anticipé.

L'emprunteur peut payer un montant global:

• Avant la fin du terme
• A la fin du terme
• A certaines périodes au cours du terme (déterminées par le contrat)

Ici encore, le fait de payer un montant global permet à l'emprunteur de réduire le montant des intérêts et de rembourser plus vite.

Paiements anticipés: les questions qu'il faut poser au prêteur

La perle rare en matière d'hypothèque, c'est le contrat qui accorde à l'emprunteur assez de souplesse pour les privilèges de remboursement anticipé. Les critères suivants devraient mettre l'emprunteur sur la voie :

• Le nombre de paiements anticipés (sans pénalités) autorisés
• L'existence ou non de frais assortis aux paiements anticipés
• Le plancher et le plafond du montant des paiements anticipés
• La date à laquelle il est possible de faire des paiements anticipés
• La fréquence à laquelle les paiements anticipés sont autorisés
• Les éventuelles conditions dont dépend la possibilité de faire des paiements anticipés
• La possibilité de refinancement après un remboursement anticipé de l'hypothèque

Au Canada, comme nulle part dans le monde, aucun contrat ne remplit l'intégralité de ces paramètres. Mais ce sont des indications concrètes dont la présence de quelques-unes dans le contrat peuvent aider un emprunteur à se décider.

Le mode de calcul des pénalités pour paiement anticipé

La plupart du temps, la pénalité est le montant le plus élevé entre :

• une somme correspondant à 3 mois d'intérêts sur la somme que l'emprunteur doit
• le différentiel du taux d'intérêt (DTI) : la différence entre le taux d'intérêt de l'hypothèque actuelle et celui du jour pour le restant du terme en cours.

Le calcul du montant des pénalités pour paiement anticipé avec taux réduits

En règle générale, le prêteur peut utiliser:

• le taux affiché au moment de la signature du contrat d'hypothèque et le taux affiché actuel pour la durée du crédit
• le taux d'intérêt réduit actuel de l'emprunteur ainsi que le rabais sur le taux d'intérêt actuel
• le taux d'intérêt réduit pour la durée actuelle et le taux d'intérêt affiché au moment du calcul.

Estimations illustratives d'une pénalité pour paiement anticipé

Monsieur Y souhaite résilier son contrat d'hypothèque, sans pour autant changer de prêteur. L'intention de l'emprunteur est en réalité de refinancer son crédit, renégocier l'hypothèque pour obtenir un taux plus faible.

Supposons que:

• solde de l'hypothèque: $200.000
• taux annuel: 6%
• nombre de mois jusqu'à la fin du terme : 36 mois (sur une durée de 5 ans)
• taux d'intérêt affiché pour une hypothèque de 36 mois offerte par le prêteur: 4 %

Estimation de la pénalité avec 3 mois d'intérêts

Estimation de la pénalité avec le DTI

Hypothèque fermée et hypothèque ouverte

La grande différence réside dans la marge de manœuvre de l'emprunteur soit pour effectuer des versements supplémentaires soit pour effectuer un paiement global avant la résiliation de l'hypothèque.

L'hypothèque fermée

Avec un terme analogue, le taux d'intérêt est inférieur à celui qui est appliqué à l'hypothèque ouverte. En contrepartie, l'emprunteur a moins de flexibilité. Certes, son contrat peut prévoir le montant du privilège de remboursement anticipé. Mais notez qu'au Canada, chez certains prêteurs, tout paiement supplémentaire, quel que soit le montant, donne lieu à une pénalité. Autant dire que le privilège de remboursement anticipé n'existe pas.

A qui l'hypothèque fermée se destine-t-elle ?

L'hypothèque fermée est conseillée à un emprunteur qui entend de garder la maison jusqu'à la fin du terme. En même, il faudrait que le prêteur lui accorde une marge de manœuvre importante en matière de paiements anticipés. Ce point est très important même pour un foyer vivant avec un revenu fixe. En effet, ce revenu peut évoluer au fil du temps, suite à une augmentation de salaire, l'arrivée d'un héritage… Il est toujours préférable d'être en mesure de renégocier le contrat d'hypothèque au moment de son renouvellement.

L'hypothèque ouverte

Comme son nom le laisse entendre, l'hypothèque ouverte donne à l'emprunteur davantage de souplesse. En contrepartie, puisque la possibilité de payer un montant supplémentaire accélère le remboursement du crédit, le taux d'intérêt est logiquement plus élevé.

Ce que l'emprunteur est en mesure de faire sans risquer la pénalité

• Il peut faire des paiements en plus des versements réguliers
• Il peut rembourser l'hypothèque au complet, même avant la fin du terme
• Avant la fin du terme, l'hypothèque peut être renégociée
• Si l'emprunteur souhaite changer de prêteur, il n'a qu'à résilier le contrat.

Dans quels cas l'hypothèque ouverte peut-elle être un bon choix?

• Si l'emprunteur projette de rembourser bientôt au complet l'hypothèque
• Si l'emprunteur prévoit de déménager
• Si l'emprunteur dispose de fonds supplémentaire pouvant être versés sur le crédit (un montant global, par exemple)

Hypothèque à taux d'intérêt fixe ou variable?

Dans la pratique, les taux d'intérêt fixes sont plus élevés que les taux d'intérêt variables. En tout cas, le choix entre les deux dépend du projet de l'emprunteur et/ou de sa situation financière.

Hypothèque à taux d'intérêt fixe

Le taux d'intérêt de l'hypothèque ne change pas jusqu'à la fin du terme. Cette option convient parfaitement à un emprunteur qui veut:

• le montant de ses versements reste le même durant tout le terme
• avoir déjà une idée précise de la portion de l'hypothèque qu'il devra rembourser à la fin du terme
• garder le même taux d'intérêt parce qu'il est convaincu de la probabilité de l'augmentation des taux d'intérêt durant le terme de son hypothèque

Hypothèque à taux d'intérêt variable

En principe, l'emprunteur qui choisit un taux d'intérêt variable peut profiter d'un taux plus bas que s'il opte pour une hypothèque à taux fixe. Cependant, la prudence est de rigueur parce que la variation des taux d'intérêt est trop complexe pour qu'on puisse la prédire. Entre 2005 et 2015, les taux d'intérêt ont oscillé entre 0.5 % et 4.75 %. Et il ne faut pas oublier qu'en cas d'augmentation des taux d'intérêt, l'emprunteur devra s'acquitter des paiements hypothécaires.

Paiements fixes avec une hypothèque à taux d'intérêt variable

• En cas de hausse des taux d'intérêt pendant le terme, la plus importante tranche des paiements s'applique aux intérêts, la plus petite portion s'appliquant au capital;
• En cas de baisse des taux d'intérêt, l'emprunteur part gagnant et rembourse plus tôt que prévu puisque la plus importante tranche des paiements s'applique au capital;
• Si le contrat d'hypothèque le prévoit, le prêteur peut revoir le montant des paiements à la hausse si l'augmentation des taux d'intérêt atteint le seuil critique. Il est entendu que le seuil critique en question est convenu dès le départ par les deux parties et précisé par le contrat.

Paiements ajustables avec une hypothèque à taux d'intérêt variable

• Le montant des paiements suit la fluctuation des taux d'intérêts;
• Un montant prédéterminé est cependant appliqué au capital, que l'on assiste à une baisse ou une hausse des taux d'intérêt;
• L'un des avantages, en tout cas, c'est que l'emprunteur connaisse la portion du capital remboursée à la fin du terme.

Voici comment l'emprunteur peut se protéger des hausses d'intérêt

Chez certaines personnes, le choix entre le taux d'intérêt fixe et le taux d'intérêt variable n'est jamais évident. Cela s'avère parfois comme un dilemme lorsque l'emprunteur estime qu'avec l'hypothèque à taux variable, il peut rembourser plus vite, donc réaliser des économies sur les intérêts. Reste donc l'épée de Damoclès que sont les hausses d'intérêt.

L'emprunteur devra, pour s'en prémunir, demander à son prêteur:

• Un plafond, ou taux d'intérêt maximal
• Une hypothèque convertible, donnant à l'emprunteur, à n'importe quelle période durant le terme, la possibilité de migrer vers le taux d'intérêt fixe.

Remarque importante

Dans l'hypothèse où l'emprunteur obtient une hypothèque convertible, la migration vers le taux d'intérêt fixe ne se fait pas sans conditions :

• Il y a des frais à payer
• Des conditions particulières peuvent s'appliquer
• Le taux d'intérêt fixe vers lequel l'emprunteur migre est plus élevé que le taux d'intérêt variable qu'il a choisi initialement

Illustration comparative entre un taux d'intérêt fixe et un taux d'intérêt variable

Monsieur X achète une maison, et il lui faut une hypothèque de 200.000 $.

L'emprunteur a besoin d'une hypothèque ayant :

• une période d'amortissement (durée de remboursement) de 25 ans
• un terme (intervalle de renouvellement) de 5 ans

Le prêteur propose les deux taux d'intérêt suivants :

• un taux d'intérêt variable de 3.5 %, avec paiements ajustables
• un taux d'intérêt fixe de 4 %

Dans le tableau ci-dessous sont présentés différents scénarios qui devraient aider notre emprunteur à fixer son choix entre les deux taux d'intérêt.

Tableau comparatif de Canada.ca

Conclusion

Pendant la durée du terme de 5 ans :

• Scénario 1 : les paiements restent toujours à 1052 dollars
• Scénario 2 : le montant des paiements augmente de 203 dollars
• Scénario 3 : les versements augmentent de 424 dollars
• Scénario 4 : le montant des versements ne bouge pas à 999 dollars

Dès lors, une question se pose : est-ce que Monsieur X, l'emprunteur, peut se permettre de faire de plus gros paiements?

Si ce n'est pas le cas, l'hypothèque à taux fixe est évidemment le meilleur choix. En revanche, le taux d'intérêt variable peut très bien convenir à un emprunteur:

• qui a un budget suffisamment solide pour faire face aux hausses d'intérêt
• qui est convaincu qu'il est probable que les taux d'intérêt diminuent ou stagnent durant le terme de son hypothèque
• est à l'aise avec l'obligation évidence de surveiller l'évolution des taux d'intérêt (s'il a fait le choix d'une hypothèque convertible)

Hypothèque hybride ou combinée

Une partie de l'hypothèque est à un taux d'intérêt fixe et l'autre partie à un taux d'intérêt variable.

• La partie à taux fixe procure à l'emprunteur une protection partielle contre les hausses des taux d'intérêt, tandis que la partie à taux variable est un levier pour tirer profit des avantages de la baisse des taux d'intérêt.
• Dans la pratique, les deux parties ont souvent des termes différents. En conséquence, leur transfert à un autre prêteur est une opération complexe.

La fréquence des paiements

Pour rappel, le montant des paiements est divisé entre les intérêts et le capital. Le prêteur applique l'argent d'abord aux intérêts, puis au capital.

En clair, les premiers paiements hypothécaires sont majoritairement appliqués aux intérêts. Au fur et à mesure que le solde de l'hypothèque baisse, une tranche plus importante des paiements est affectée au capital.

Dans la pratique, il existe 4 périodicités de paiements hypothécaires :

• Paiements mensuels: la fréquence la plus courante et la plus pratique
• Paiements bimensuels: 2 versements en 1 mois, le paiement mensuel divisé par 2
• Aux deux semaines: 1 versement toutes les 2 semaines. Paiement mensuel, multiplié par 12, et le résultat divisé par 26.
• Hebdomadaire: 1 paiement par semaine. Paiement mensuel, multiplié par 12, et le résultat divisé par 52.

Les options de versements accélérés

L'une de ces méthodes, si tant est que le contrat le prévoit, permet à l'emprunteur de faire chaque année l'équivalent d'un paiement mensuel. En clair, il s'agit d'un remboursement anticipé.

Il existe deux types d'accélérée:

• Accélérée aux deux semaines: La moitié du versement mensuel, toutes les deux semaines : 26 versements par an en tout. Paiement mensuel, divisé par 2.
• Accélérée à la semaine: Le quart du versement mensuel, toutes les semaines. Paiement mensuel, divisé par 4.

Tableau illustratif : fréquence de paiements hypothécaires de Canada.ca